面積差異怎麼辦？

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中第五條規定：

房屋面積誤差及其價款找補

(一）房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第四十四條第三項之規定計算。

(二) 面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。

(三) 面積如有誤差，其不足部分超過百分之三以上，不能達契約預定之目的者，買方得解除契約。

另外，值得一提的是，以上條文乍看似無疑義了，其實不然，這些數字的根據，源自於建築業過去的慣例，但對消費者而言則未必公平。

(一）      建案在預售時面積計算以建築送審圖尺寸計算(牆心到牆心)，完工時辦理產權登記面積計算以地政機構複丈成果圖尺寸計算(內牆心到外牆皮)，通常此項計算誤差約1.0-2.0%左右(透天戶更明顯)，即若每戶50坪每坪單價20萬，建商按圖施工尺寸無誤差營建成本無增加，買方室內面積無增加，建商確可於交屋時向您追加近20萬面積找補款。

(二）      再進一步計算，如果社區有500戶，200,000×500＝100,000,000。也就是說，建商平白就能多賺一億元！

其實，建築圖尺寸都是非常清楚的，除非工地管理非常糟糕，否則面積誤差超過百分之一並不容易，若面積差異只是登記計算方式不同，其實透過專業驗屋是可以向建商協商的。

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完工就可以交屋了嗎？

所謂「完工」，其實是一個很籠統的說法。從字眼上會以為是工程全部完成，但在一般預售屋合約中，指的則是取得使用執照而言。

由於主管單位核發使照的標準，只要完成主體工程及部份指定項目即可。因此取得使照時，工程實際進度也許只有70％～80％而已。此外，取得使照後，才能申請水、電、瓦斯等外管線之施工，因此距離真正全部完工尚有一段距離，短則數週，長則半年。

至於交屋，條件當然必須全部工程完工，包括「接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施」。精確的說，還包括公共設施及驗收瑕疵改正完成。

因此，完工不表示可以交屋，端看合約文字對「完工」如何定義。

在內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，對於交屋期限的規定為：

「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。」，否則「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

在此條文中，即不採用「完工」的字眼，而是採用明確的「領得使用執照」作為工期的判斷依據，這也是比較不易發生糾紛的做法。

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有保固就沒風險嗎？

一般建築業的生態鍊，是建設公司發包給營造廠施工（有時營造廠也是建設公司的關係企業），營造廠再發包給專業小包，專業小包再安排工人，甚至又再分包給其他工班負責施工。而房屋施工品質的保固，同樣也是依此類推，層層負責。

當購屋者遇到保固問題需要處理時，建商（也有可能是營造廠）通常會先派人過來了解，但內部程序基本上仍是循著上述程序派人處理。等到工人來時，往往需要花上一段時間。倘若維修時又發生爭議，例如認為責任歸屬不明，則可能又重新來過一次。

此外，建商或營造廠派出處理保固維修的工程人員，往往也不是當初負責建造的監工人員，對於過去如何施工的種種一無所知。而且這些工程人員的資歷經驗往往較淺，（資深人員大都會被派去負責新的工程建案，才符合經濟效益），有時根本很難判斷問題的源由及責任歸屬。

另一方面對建商而言，保固維修是只有支出而沒有收益的工作。被指派的工程人員，心態也往往認為是在幫別人擦屁股，吃力不討好，態度自然有差。

此外，保固維修時，通常住戶都已遷入，若要維修，搬東搬西，甚至要破壞裝潢，問題更行複雜。況且修過的東西，總是比不上全新完成的好。

綜言之，保固條款能不動用到是最好的。

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預售屋點交要領

　

預售屋從銷售到完工、交屋大約需要二至三年的時間，點交一定不能馬虎，對每樣東西詳細檢查，才是保障自己權益最好的方法。

◆查使用執照

須先確認有無使用執照，並檢查該執照是否就是自己購買房屋的使用執照。按照法令規範，凡拿到使用執照的建案才算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員出示使用執照確認房屋記載使用用途才算數

◆看建物測量成果圖

確認是否按原設計施工，可向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，就是該戶房屋的測量平面圖，購屋人可按圖索驥，查對房屋的方位、大小尺寸、房間配置及記載用途等。

◆核對產權登記及房屋面積

向地政事務所調閱土地與建物謄本，以核對產權是否登記無誤。若有購買停車位，也要清楚載明車位位置。

◆建材設施

建材設施：買方最好保留當初廣告宣傳的ＤＭ、合約書，檢查建材施工是否與契約相符，除功能性的設施（如門窗、門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、停車設備等）須親自使用檢查之外，使用的品牌、規格、品質、數量、等級等，也都必須一一比對好。

購買預售屋時，建商會允諾使用的設備與材質，如衛浴設備、建材等，交屋時也要一一核對使用的品牌、數量以及等級，以免建商以次級品替代。

◆二次施工當心漏水

很多建商在交屋前會將陽台統一外推或進行加蓋的二次施工，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間，最重要的是交屋時賣相會更好。

購買這類由建商陽台外推及二次施工的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題。首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。

◆水電管線是否正常

預售屋落成後，水電管線都還是新的，所以一定都要測試過，像是浴廁與廚房的水壓，都要開到最大測試水壓是否正常；而馬桶也要測試有無漏水。

冷氣排水口要倒水測試；而抽油煙機排放口也要注意是否暢通；電燈開關、插頭要測試是否正常，建議可以用小夜燈測試插座是否正常供電。

◆工程變更是否確實

預售屋的特性就是可在施工時依照客戶需求進行工程變更（也就所謂的客變）調整格局，建議購屋族在交屋時要特別注意建商是否有依照當初約定變更。

◆交屋瑕疵處理

預售屋成屋與原先ＤＭ內容、合約所載不同或有瑕疵，消費者都有權要求業者「依約履行」或「進行修復」，若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替代。

在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。

購買新成屋或預售屋時，如果在交屋驗收時發現瑕疵，依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。

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交屋點收不可草率

■有關建材數量品牌驗收︰

　坪數與長寬尺寸︰坪數與尺寸是否與合約內容相符？

　建材與設備品牌︰是否與合約內容相符？

　建材與設備數量︰是否與合約內容相符？

■有關門窗工程品質驗收︰

　玄關門︰開關是否順暢？門與門框是否平整？

　室內門︰門扇、門框及門止有無損壞？

　窗　戶︰窗戶之密合度是否良好？

■有關裝修工程品質驗收︰

　天花板︰油漆粉刷是否平整且無龜裂？

　牆　面︰油漆粉刷是否平整且無龜裂？

　地　板︰地磚鋪貼是否平整且無龜裂？

■有關水電工程品質驗收︰

　水　管︰龍頭出水是否正常？接合處是否滲水？

　排　水︰衛浴、廚房與陽台之排水功能是否正常？

　開　關︰逐一驗收每一開關面板及燈具是否正常？

　插　座︰逐一驗收是否正常通電？

　對講機︰功能是否正常？

　瓦　斯︰瓦斯管線接頭密合與通風情形是否正常？

　衛　浴︰馬桶與浴缸之滿水與排放情形是否正常？

　廚　具︰櫥櫃抽屜拉籃之抽拉是否順暢？

■備註：

　1.交屋驗收應徹底與全面進行，可減少糾紛。

　2.房屋必須交屋使用後，性能才會真正呈現。

　3.請確認買賣合約書協議的保固期限與內容。

　4.如有工程缺失，務必在保固期內要求修繕。

　5.大型或資深建商通常較願意負責售後服務。

　6.如買屋搭配裝潢，應另針對裝修內容驗收。

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如何防範交屋糾紛

近年來無論是購買成屋或預售屋，發生交屋糾紛的案例愈來愈多。且各種買、賣雙方之糾紛種類，也五花八門，一般常見的交屋糾紛可分為下列數種型態：

買賣契約糾紛：

1.產權不清：如無法於預定期限辦妥所有權移轉或抵押權負擔未塗銷等。

2.銀行貸款額度不足：實際貸款成數較賣方原承諾銀行貸款成數為低時，買方自備款不足如何處理，合約未明訂，雙方即發生爭議。

3.稅捐及費用負擔：如房屋稅、地價稅、水電費及土地增值稅、契稅等之負擔，無明文約定亦常生爭議。

4.賣方為少繳土地增值稅負擔而提前辦理土地所有權移轉。

施工品質不良：如建商偷工減料造成房屋品質不良。

建築坪數糾紛：如室內面積過小，公設面積過大等...公共設施及停車位爭議。

瞭解以上各種可能發生之交屋糾紛後，如何事先防範糾紛之發生，準備購屋者，可參考下列各種方法防範：

1.慎選信用良好之建商仲介公司。

2.查證產權證照，以防一屋數賣。

3.簽約時，詳閱契約條文，以瞭解權利義務關係。

4.施工中勤至現場監督察看，如發現施工不當，及時向建商反應要求改善。

5.交屋時委託專業驗屋機構協助驗收。

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交屋前應如何認清房屋狀況

房屋交易過程中，因交屋而產生之糾紛甚多，因而鬧上法院申請仲裁或投訴消基會請求解決的案例隨處可見。如何預防問題的發生，避免勞神傷財是最重要的課題。

我們在此分別就預售屋與成屋交易二者的預防之道說明如下：

■預售房屋交易：

1.選擇商譽佳的建築商。

2.仔細看清買賣契約約定，買賣契約最好附上設備及施工用料說明，施工期中最好實地了解施工情況、建材使用與合約內容是否相符等等。

3.仔細計算坪數，包含室內坪數、陽台坪數、大小公共設施坪數，此外，並須注意地下室、公共設施是否包含在出售面積之內。

4.附贈之設備或家電用品是否已於合約中載明品牌、型號、數量等。

5.消防設備是否完善。

6.是否依法領得使用執照。

7.各種稅捐、規費是否繳清。

■成屋交易：

1.簽買賣契約時，應注重契約內容有否載明房屋如有瑕疵時如何解決。

2.房屋及土地的所有權人應和買賣契約的賣方相同。

3.出售房屋及土地的貸款情況。

4.附送的傢具或家電用品，裝潢等，於簽約時寫清楚品牌，數量或照相存證，以防賣方在成交後反悔，將贈送之物品取走或替換次級品。

5.海砂屋、輻射屋問題造成購屋者極大的憂慮，此問題可向建商公會或專門鑑定單位請求鑑定標的物是否為上述瑕疵品。

做好以上防範措施，於交屋時應可將糾紛降至最低，但交屋時仍須做好以下確認工作：

坪數是否與契約及所有權狀所載一致。

1.附贈的設備是否如合約？

2.天花板、牆壁是否漏水、滲水或有剝落情形？

3.馬桶、水管是否暢通？

4.窗框是否會滲水？

5.水電管路是否確實接通至堪用狀態？

6.有關房地稅捐及各種規費、水電費、電話費、管理費是否已繳清？

7.房屋及土地如有貸款時，貸款本息繳納情形是否符合議妥之契約條件。

※若以上有問題可請求賣方行使對標的物的瑕疵擔保責任。

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