如何計算房屋面積？

近來有關建物面積的紛爭，層出不窮特別是建築業界在表示面積所使用的習慣名詞中多為含糊不清的廣告語言，勢必造成消費者認知上的出入，為避免糾紛之產生，應對相關法規中之名詞進行了解，以免引起誤會，造成損失 

 以下就常見應了解之用詞解釋如下︰
1.區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

2.專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

3.共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

4.約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

5.約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

6.登記面積︰指權狀或登記簿所載之面積。
 

購買房屋應以地政事務所登記面積為準，亦指權狀或登記簿所載之面積，換言之即是區分所有建物面積。區分所有建物包括專有部分及共用部分。
 「區分所有」乃民法第七九九條規定「數人區分一建物，而各有其一部」之謂，即各所有人（住戶）對自己區分所有之特定範圍享有獨立之所有權，各個區分所有人除自己「專有部分」以外，另與其他區分所有人共用建物之「公共設施」（法令稱為「共同使用部分」）故區分所有是「專有部分」與「公共設施」之組合，自無疑義當一幢建物建竣，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須檢附使用執照，竣工平面圖向登記機關申請建物測量與所有權登記登記機關基於物權法觀念，對建物測量登記採「合法權利範圍及位置」測繪計算另依「辦理建物第一次簡化測量作業實施要點」，可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的範圍，以紅色虛線繪明附屬建物，由登記機關依圖轉繪，故登記範圍及於建物外緣，包括陽台、平台等，與建管機關係以外牆中心線或代替柱中心線為界，而不包括平台、陽台及法定騎樓面積有相當差異現將專有部分與公共設施所含之意義與區位，詳述如下︰

A.專有部分

一、主建物︰（即是建物的層次欄）具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌，包括︰客廳、餐廳、臥房、廚房等

二、附屬建物︰按建物所有權第一次登記法令補充規定，惟陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。（90年2月16日修正）

1.當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂設置之雨棚），均登記為與其相連主建物之附屬建物

2.約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記。
 專有部分係編列一建號，建物登記簿具標示部、所有權部與他項權利部，並具所有權狀，而可作為處分、設定之標的

B.公共設施（即「共同使用部分」）︰

一、專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等，依現行土地登記規則第六十九條（84年7月12日修正前）中段規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，基此原則，致使當層電梯間或一樓騎樓等，變成專有共用（按土地登記規則修正後已將此作法刪除）。

二、共有共用︰

1.大公︰係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等

2.小公︰係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者，俗稱「當層公」），如電梯間、通道、走廊、門廳等住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或「主建物加附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例。共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月以後），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉。因此，一般大眾要計算所購買房屋之面積，應先申請建物謄本，再依謄本上的面積計算。計算公式如下：

（總面積（層次面積之累加）＋附屬建物面積＋共同使用部分持分面積）× 所有權持分

＝所購買面積

　

面積計算分界
 公寓大廈管理條例第五十六條
 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
 一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
 二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
 三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
 四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
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