如何計算房屋面積？

近來有關建物面積的紛爭，層出不窮特別是建築業界在表示面積所使用的習慣名詞中多為含糊不清的廣告語言，勢必造成消費者認知上的出入，為避免糾紛之產生，應對相關法規中之名詞進行了解，以免引起誤會，造成損失 

 以下就常見應了解之用詞解釋如下︰
1.區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

2.專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

3.共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

4.約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

5.約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

6.登記面積︰指權狀或登記簿所載之面積。
 

購買房屋應以地政事務所登記面積為準，亦指權狀或登記簿所載之面積，換言之即是區分所有建物面積。區分所有建物包括專有部分及共用部分。
 「區分所有」乃民法第七九九條規定「數人區分一建物，而各有其一部」之謂，即各所有人（住戶）對自己區分所有之特定範圍享有獨立之所有權，各個區分所有人除自己「專有部分」以外，另與其他區分所有人共用建物之「公共設施」（法令稱為「共同使用部分」）故區分所有是「專有部分」與「公共設施」之組合，自無疑義當一幢建物建竣，領得使用執照後，起造人為確保建物之所有權歸屬，須檢附使用執照，竣工平面圖向登記機關申請建物測量與所有權登記登記機關基於物權法觀念，對建物測量登記採「合法權利範圍及位置」測繪計算另依「辦理建物第一次簡化測量作業實施要點」，可由申請人於藍晒圖上以紅色實線繪明各棟及區分所有之主建物的範圍，以紅色虛線繪明附屬建物，由登記機關依圖轉繪，故登記範圍及於建物外緣，包括陽台、平台等，與建管機關係以外牆中心線或代替柱中心線為界，而不包括平台、陽台及法定騎樓面積有相當差異現將專有部分與公共設施所含之意義與區位，詳述如下︰

A.專有部分

一、主建物︰（即是建物的層次欄）具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌，包括︰客廳、餐廳、臥房、廚房等

二、附屬建物︰按建物所有權第一次登記法令補充規定，惟陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記外其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。（90年2月16日修正）

1.當然者︰如陽台（直上方有遮蓋物之平台）、雨遮（又稱雨庇，屋後或屋頂設置之雨棚），均登記為與其相連主建物之附屬建物

2.約定者︰如地下層約定歸屬地面層者，屋頂突出物（如公寓大廈之屋頂暸望台）約定歸屬頂層者，如此，秉持契約自由原則，以附屬建物方式登記。
 專有部分係編列一建號，建物登記簿具標示部、所有權部與他項權利部，並具所有權狀，而可作為處分、設定之標的

B.公共設施（即「共同使用部分」）︰

一、專有共用︰如當層電梯間、通道走廊等，依現行土地登記規則第六十九條（84年7月12日修正前）中段規定「共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內」，基此原則，致使當層電梯間或一樓騎樓等，變成專有共用（按土地登記規則修正後已將此作法刪除）。

二、共有共用︰

1.大公︰係由全體住戶共同分擔，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等

2.小公︰係由部分住戶共同分擔（若由當層全部住戶分擔者，俗稱「當層公」），如電梯間、通道、走廊、門廳等住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依「主建物面積」或「主建物加附屬建物面積」與全棟主建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例。共有共用之公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共同使用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀（自七十二年九月以後），不能單獨處分，設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉。因此，一般大眾要計算所購買房屋之面積，應先申請建物謄本，再依謄本上的面積計算。計算公式如下：

（總面積（層次面積之累加）＋附屬建物面積＋共同使用部分持分面積）× 所有權持分

＝所購買面積

　

面積計算分界
 公寓大廈管理條例第五十六條
 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
 一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
 二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
 三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
 四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
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建材隔音效果比較

　建築技術規則條文列舉構造之隔音性能

編號	構造名稱	總厚 (cm)	面密度 (kg/㎡)	Rw
1	鋼筋混凝土造	10	240	53
2	重質水泥空心磚	19	250	47
3	無筋混凝土造	10	240	53
4	磚造	10	220	50
5	卵石造	10	240	36
6	輕質混凝土	10	100	39
7	牆筋混凝土兩面三分夾板	5.8	90	35
8	牆筋構造兩面鐵絲網水泥沙漿粉刷貼面磚	13	101	56
9	牆筋構造兩面鐵絲網水泥沙漿粉刷2cm	13	130	54
10	牆筋構造兩面木絲水泥板加水泥沙漿粉刷	13	86.8	59
11	牆筋構造兩面石膏板加水泥沙漿粉刷	13	76	56
12	牆筋構造內填2.5cm玻璃棉	13	5.7	25
13	牆筋構造內填2.5cm岩棉	13	5.7	25
14	牆筋構造兩面單層石膏板	13	16	37
15	牆筋構造兩面單層礦棉保溫板	13	4.5	10
16	牆筋構造兩面木絲水泥板加白鐵皮	13	27.8	42
17	牆筋構造兩面木絲水泥板加石棉板	13	37.2	47
18	牆筋構造兩面雙層石棉板	13	24.3	42
19	牆筋構造兩面雙層石膏板	13	31.2	44
20	牆筋構造兩面雙層石膏板中填5cm玻璃棉	14.8	39.3	56

註：

1.本數據為成大建築系音響實驗室量測結果

2.本表輕隔間牆試驗体總厚度為13cm，現行建設業通用牆体厚度<10cm

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住宅裝修使用輕質隔間牆優缺點比較

傳統的磚墻雖然建造成本低，但有許多無法克服的問題，例如龜裂、防霉、防潮、白華（壁癌）等，而且重量大，不利於耐震；而木板隔間又因容易燃燒，所以漸漸地被輕鋼架系列隔間牆所取代。輕質隔間牆普遍具有良好的防火、防潮、防污染、耐撞擊力、耐震性、隔音效果佳、不龜裂、不變形、不腐爛等特性，隔間變更時，可拆卸、重複使用，減少廢棄物。在目前建造業日新月異，勞工短缺，而地震、天災頻繁之際，實為理想的隔間方式。
常見的輕隔間牆略有石膏板、氧化鎂板、碳酸鎂板、矽酸鈣板、輕質混凝土板等。石膏板是石膏心材外覆紙料所製成，所以只能運用在一般的隔間。潮濕空間的隔間牆如浴室，防火需求較高的空間如廚房，或是容易造成碰撞的空間如幼兒房，宜採用防水、防火、防蝕、耐損、隔熱的玻纖板、碳酸鎂板、矽酸鈣板或輕質混凝土板，這類面板表面平整、質量輕、不易龜裂，是堅固耐用的隔間建材。
輕鋼架隔間，尚可依照實際需要填充隔音的玻纖棉，或是具有保溫效果的岩棉，但應避免使用發泡海綿、保麗龍等易燃物填充。

輕質隔間牆在使用維護上的注意事項
就施工效益、組裝容易、工期縮短、組件輕量化之趨勢要求下，輕質隔間牆的使用逐漸普及，市面上常見的輕隔間材質略有石膏板牆、矽酸鈣板牆、合成水泥板牆、輕質混凝土板牆、輕質流漿牆、石膏磚牆、IALC無機分間牆等，以下提供幾點使用注意及維護事項如下：
1.附掛或鑽孔時，應採用專用的膨脹螺絲及掛鉤，無論選用何種材質，在鑽孔時應選用旋轉式鑽孔機。若使用振動式鑽孔機，將影響牆體的強度。
2.石膏板牆、石膏磚牆應避免受潮或水洗，清潔時使用乾布擦拭即可。清洗地板時，應先將拖把擰乾再拖地，避免水分自牆底往上吸收。
3.牆面有孔洞需要修補時，禁止使用水泥砂漿，應該採用一般批土，或專用的補孔材料為宜。
資料來源：台北市政府工務局入口網
 

各式隔間牆隔音效果比較如下：(與 1/2B紅磚隔間牆比值)

隔間牆	載重	防水	隔音
輕隔間加隔音棉	約21%	約80%	約21分貝、隔音效果約35%
白磚隔間牆	50%	約70%	約26分貝、隔音效果約45%
8.5cm輕質水泥灌漿牆	55%	約80%	約31分貝、隔音效果約55%
6.5 cm預鑄陶粒板	約33%	約90%	約36分貝、隔音效果約70%
8 cm預鑄陶粒板	約36%	約99%	約40分貝、隔音效果約80%
10 cm預鑄陶粒板	約40%	約100%	42分貝 隔音效果90%
1/2B紅磚隔間牆	100%	100%	44分貝 隔音效果100%

 

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建築隔音擬訂新標準

聯合報 │2012-04-15

居家安寧的噪音紛爭不斷，內政部研擬新建案的隔音標準，戶與戶之間的分戶牆，及連接樓上與樓下的樓地板，其隔音標準要達五十至五十五分貝，約可擋住隔壁鄰居的唱歌聲、及樓上小朋友的蹦跳聲。

去年不少民眾因爭取「安寧權」，而與建商、鄰居對簿公堂。例如，八住戶購買冠德「美麗景安」，不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，因此提告求償。此外，也常有因樓上住戶在夜間吵鬧、踱步、跑跳、練琴，導致樓下住戶長期失眠，因而向法院求償的案例。

內政部建築研究所表示，噪音陳情案逐年攀高，2010年已達五萬八千多件，但現行建築技術規則的隔音規定已卅年未修，早就不合時宜，且僅以「厚度十公分」來規定分戶牆，無法達到隔音效果。

為此，建研所參考國外經驗，訂出隔音基準值：新建連棟住宅、集合住宅的分戶牆，要能阻隔五十分貝以上的噪音。

官員說，例如一般人說話、看電視的音量約為六十至八十分貝，八十減去五十分貝這基準值等於卅分貝，就還算安靜。

而許多人在梯廳按電鈴、或喊「老婆，開門」，結果同一層樓的其他戶都探頭出來應門，建研所也增訂：集合住宅分戶牆鄰接電梯、樓梯間或走道等公共空間的門，其隔音標準至少卅五分貝。

建研所說，「樓板衝擊音」（固體撞擊地板之音）是公寓大廈困擾度最高的噪音源，所以增訂「五十五分貝以下」的衝擊音條款。官員舉例，樓上小朋友蹦蹦跳跳、高跟鞋走路的「叩叩聲」假設為八十分貝，經樓板隔音後，樓下至少要在五十五分貝以下，雖還是聽得到，但不能再這麼大聲。

建研所表示，「建築技術規則」增訂隔音條款，已送至營建署展開法制作業，通過後即可發布實施

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